Guia
Quanto posso pagar por um imóvel para ter 5% de yield?
Em vez de perguntares apenas que rentabilidade dá o preço anunciado, podes inverter a conta: a partir da renda esperada e da yield que procuras, calcular o preço máximo de compra.
A fórmula mais simples
Para uma yield bruta pretendida, a conta é:
Preço máximo = renda anual / yield pretendida
Imagina um apartamento que pode ser arrendado por 900 € por mês. A renda anual é 10.800 €. Para uma yield bruta de 5%:
10.800 € / 0,05 = 216.000 €
Ignorando por enquanto impostos e despesas, 216.000 € é o preço de compra correspondente a uma yield bruta de 5%.
Porque esta conta é útil
Nos portais imobiliários, o preço aparece como um dado quase fixo. Para um investidor, porém, o preço pode ser uma variável.
Se o mesmo apartamento de 900 € estiver anunciado por 240.000 €, a yield bruta é 4,5%. Se o preço for 200.000 €, sobe para 5,4%.
A renda provável ajuda assim a definir um preço-limite a partir do qual o investimento começa a encaixar nos teus critérios.
Tabela rápida para uma renda de 900 €/mês
| Yield bruta pretendida | Preço aproximado |
|---|---|
| 4% | 270.000 € |
| 5% | 216.000 € |
| 6% | 180.000 € |
| 7% | 154.300 € |
Dois investidores podem olhar para o mesmo imóvel e chegar a preços máximos muito diferentes porque procuram retornos diferentes.
5% de yield bruta não significa 5% no bolso
A yield bruta compara apenas a renda anual com o preço de compra. Ficam de fora custos como IMI, condomínio, seguros, manutenção, períodos sem inquilino, tributação, custos de aquisição e financiamento.
Por isso, um imóvel comprado exatamente ao preço que dá 5% de yield bruta pode acabar com uma yield líquida bastante inferior.
O preço máximo também depende do crédito
Quando existe financiamento, o preço de compra influencia a entrada, o montante financiado, a prestação e o cash flow mensal.
Um imóvel pode ter uma yield bruta aceitável e ainda assim obrigar o proprietário a colocar dinheiro todos os meses depois de pagar crédito e despesas. No ContaImóvel, a yield é um primeiro filtro, não a resposta final.
Uma forma prática de usar a conta
- Estima uma renda realista, sem usar apenas o cenário mais otimista.
- Multiplica essa renda por 12.
- Divide pela yield mínima que pretendes, em formato decimal.
- Usa o resultado como referência para avaliar o preço pedido.
- Depois simula crédito, despesas e impostos para perceber yield líquida e cash flow.
Se um apartamento estiver anunciado por 235.000 €, mas a renda provável for 900 €, para atingir 5% de yield bruta o preço de referência é cerca de 216.000 €.
Isso não significa que devas oferecer necessariamente esse valor. Significa que passaste de “gosto deste apartamento” para uma pergunta mais útil: a que preço este negócio funciona para mim?
E qual deve ser a yield mínima?
Não existe uma percentagem universal. Um imóvel com menor yield pode fazer sentido se tiver menos risco, melhor localização, custos baixos ou procura mais estável. Uma yield elevada também pode esconder obras, vacância, dificuldade de arrendamento ou menor liquidez.
O objetivo da fórmula não é dizer que 5% é o número certo. É transformar a rentabilidade que procuras num preço de compra mensurável.
Leva a conta até ao fim
A yield bruta dá-te um preço de referência. A calculadora do ContaImóvel junta depois crédito, impostos, despesas, vacância e capital necessário para perceber se o negócio continua a funcionar.