Guia
Como calcular o cash flow de um imóvel arrendado
O cash flow responde a uma pergunta muito concreta: depois de receber a renda e pagar tudo o que o imóvel custa, sobra dinheiro ou tens de reforçar todos os meses?
A fórmula
Cash flow = renda recebida − despesas − impostos − prestação do crédito
Para ser útil, esta conta deve usar a renda efetivamente esperada e não apenas a renda contratada. Se assumes algum tempo sem inquilino, esse período deve entrar na simulação.
Que despesas entram?
Normalmente deves considerar IMI, condomínio, seguro, manutenção e outros custos recorrentes. Em Portugal, várias destas despesas podem ser relevantes para a determinação do rendimento predial tributável quando estão devidamente documentadas, enquanto encargos financeiros não são dedutíveis na categoria F.
E o crédito?
A prestação é o ponto onde muitos negócios aparentemente bons mudam de figura. Um imóvel pode ter yield líquida positiva e, ainda assim, exigir reforço mensal se o financiamento for pesado.
Por isso, no ContaImóvel a yield líquida é mostrada antes do crédito e o cash flow depois do crédito.
Cash flow negativo é sempre mau?
Não necessariamente. Pode fazer sentido aceitar um pequeno reforço mensal se houver outras razões fortes para o investimento. Mas convém saber exatamente quanto estás a subsidiar a operação e porquê.
O erro perigoso é chamar “rentável” a um imóvel que só parece rentável porque alguns custos ficaram fora da conta.
Faz a conta antes da visita ao banco
Simula preço, entrada, taxa de juro, prazo e renda. Depois altera a vacância e as despesas para perceber quão robusto é o resultado.