Metodologia
Como fazemos as contas
O ContaImóvel foi pensado para responder a uma pergunta simples: depois de comprares um imóvel para arrendar, quanto dinheiro entra, quanto sai e quanto capital precisas de colocar na operação?
1. Receita de arrendamento
A receita anual começa na renda mensal indicada pelo utilizador. Depois descontamos a vacância estimada, isto é, os meses em que o imóvel pode ficar sem gerar renda.
2. Yield bruta
A yield bruta é a receita anual efetivamente recebida dividida pelo preço de compra do imóvel. É útil para comparar oportunidades rapidamente, mas não considera despesas, impostos nem financiamento.
3. Yield líquida
A yield líquida considera as despesas operacionais e a estimativa de tributação da renda, mas é calculada antes do pagamento do crédito. Isto permite separar a qualidade económica do imóvel da forma como ele é financiado.
4. Cash flow
O cash flow corresponde ao que sobra depois da receita, despesas operacionais, imposto estimado e serviço da dívida. Um valor negativo significa que, com os pressupostos escolhidos, o proprietário precisa de colocar dinheiro adicional todos os meses.
5. Custos de aquisição
A simulação inclui entrada, IMT, Imposto do Selo da aquisição, Imposto do Selo do crédito, custos bancários e escritura/registos. Para IMT e Imposto do Selo, a base fiscal usada é o maior valor entre o preço de compra e o VPT indicado.
6. VPT
VPT significa Valor Patrimonial Tributário. É o valor fiscal atribuído ao imóvel e pode ser consultado na caderneta predial. Se não souberes o VPT, podes deixar o campo a zero; nesse caso, a calculadora usa o preço de compra como base fiscal estimada.
7. Impostos sobre rendas
O ContaImóvel faz uma estimativa da tributação aplicável ao arrendamento habitacional com base nos dados introduzidos e nas regras incorporadas na versão atual da calculadora. A situação fiscal concreta pode alterar o resultado, nomeadamente pelas características do contrato, despesas documentadas e opção pelo englobamento.
8. Projeções a 10 anos
A valorização do imóvel e o crescimento da renda são hipóteses introduzidas pelo utilizador. São projeções matemáticas e não previsões de mercado. Servem para testar cenários, não para prometer um resultado futuro.
O que esta calculadora não pretende fazer
O ContaImóvel é uma ferramenta de simulação e comparação. Não substitui aconselhamento fiscal, jurídico, bancário ou financeiro e não conhece todas as particularidades de cada imóvel ou contribuinte.