Quanto capital preciso para comprar casa para arrendar?

A conta base

Capital inicial = entrada + impostos de compra + custos do crédito + escritura/registos + margem de segurança

Se um imóvel custa 200.000 € e pensas dar 40.000 € de entrada, não significa que 40.000 € chegam para concluir a compra.

IMT e Imposto do Selo

Na compra existem normalmente IMT e Imposto do Selo. O Imposto do Selo da aquisição é de 0,8% sobre o valor que serve de base ao IMT. Para estes impostos conta, em regra, o maior entre o preço declarado e o VPT.

O IMT depende do valor e da finalidade do imóvel, por isso não deves usar a tabela de habitação própria e permanente quando estás a analisar uma compra para investimento.

Se houver crédito, há mais custos

Além de comissões e outros encargos bancários, a utilização do crédito também está sujeita a Imposto do Selo. Em financiamentos de prazo igual ou superior a cinco anos, a taxa da utilização do crédito é 0,6% sobre o montante financiado.

Não chegues à escritura com a conta a zero

Um investimento imobiliário começa a precisar de dinheiro antes de começar a render. Podes ter condomínio, seguro, pequenas obras, equipamento básico, dias sem inquilino ou despesas inesperadas logo no primeiro mês.

Por isso, o capital disponível não deve ser exatamente igual ao capital necessário para fechar a compra.

Entrada maior ou reserva maior?

Uma entrada maior reduz o financiamento e a prestação, mas também consome liquidez. Uma entrada menor preserva capital, mas deixa o investimento mais sensível ao custo do crédito.

A pergunta certa não é apenas “qual é a entrada mínima?”, mas “quanto capital quero manter disponível depois da compra?”.