Como saber se um imóvel é um bom investimento?

Começa pela yield bruta

A yield bruta é um excelente filtro inicial: renda anual dividida pelo preço de compra. Permite eliminar rapidamente negócios claramente caros para a renda que conseguem gerar.

Mas não deve ser a decisão final porque ainda não considera despesas, impostos nem financiamento.

Depois olha para a yield líquida

Desconta IMI, condomínio, seguros, manutenção, vacância e uma estimativa da tributação. É aqui que dois imóveis com a mesma yield bruta podem começar a parecer negócios completamente diferentes.

Se houver crédito, olha para o cash flow

A prestação não entra na yield líquida do imóvel, mas entra diretamente na tua conta bancária. Por isso, um investimento financiado deve ser analisado também pelo dinheiro que sobra mensalmente depois da dívida.

Cash flow ligeiramente positivo com uma margem muito pequena pode não ser tão confortável quanto parece quando chega uma reparação ou um mês sem renda.

Quanto dinheiro tens realmente em risco?

Compara o retorno anual com todo o capital que tiveste de colocar: entrada, impostos, custos da compra e custos do crédito. Esta relação é o cash-on-cash return.

É particularmente útil para comparar uma compra a pronto com uma compra financiada.

Testa um cenário menos simpático

Antes de comprar, reduz a renda esperada, aumenta a vacância, aumenta a manutenção ou simula juros mais altos. Se o investimento só parece bom no cenário perfeito, tens pouca margem de segurança.

E a valorização do imóvel?

A valorização pode melhorar muito o retorno de longo prazo, mas é uma projeção, não uma renda contratada. Faz sentido incluí-la numa análise de vários anos, sem a usar para salvar um negócio que já nasce com contas frágeis.