Análise real #1
Análise real: T2 em Canidelo por 191.500 € com renda de 497,77 €
Um anúncio pode parecer interessante porque já vem com inquilino e rendimento imediato. Mas quando transformamos a descrição comercial em números, a fotografia muda bastante.
O imóvel
O anúncio analisado apresenta um T2 em Canidelo, Vila Nova de Gaia, por 191.500 €, com 70 m² de área bruta, lugar de garagem, construção de 1999 e uma renda atual de 497,77 € por mês. O contrato indicado termina em 28 de abril de 2031 e o condomínio anunciado é de 45,83 € por mês.
Ver o anúncio original no Idealista →
Esta análise usa os dados públicos do anúncio e pressupostos explícitos. Não substitui visita, avaliação, análise documental ou aconselhamento financeiro.
Primeira conta: a yield bruta atual
A renda anual atual é 497,77 € × 12 = 5.973,24 €.
Yield bruta = 5.973,24 € / 191.500 € × 100 = 3,12%
Antes sequer de considerar condomínio, IMI, seguro, manutenção, impostos ou financiamento, estamos pouco acima dos 3%.
Um cenário mais realista de custos
Para comparar este imóvel com outros exemplos do ContaImóvel, usamos um cenário ilustrativo: IMI de 450 €/ano, seguro de 200 €/ano, manutenção de 600 €/ano, condomínio de 45,83 €/mês e a estimativa fiscal usada pela calculadora. Como o imóvel já está arrendado, não incluímos vacância neste cenário enquanto o contrato estiver em vigor.
Com estes pressupostos, o rendimento líquido anual antes do crédito fica perto de 3.756 €, equivalente a uma yield líquida aproximada de 1,96%.
Os valores de IMI, seguro e manutenção são pressupostos nossos, não dados do anúncio. Servem para tornar visível a diferença entre renda recebida e retorno efetivo.
E se houver crédito?
Num cenário puramente ilustrativo com 20% de entrada, financiamento de 153.200 €, prazo de 30 anos e taxa de 3,5%, a prestação estimada ronda 688 € por mês.
A renda atual de 497,77 € não cobre sequer a prestação. Depois das restantes despesas e tributação estimada, o cash flow aproxima-se de -375 € por mês.
Além da entrada de 38.300 €, estimamos cerca de 8.799 € de custos de aquisição e financiamento neste cenário, elevando o capital inicial para aproximadamente 47.099 €.
Mas a renda parece baixa para Canidelo
Aqui aparece a parte interessante. Nos anúncios de arrendamento consultados em agosto de 2026, encontramos T2 em Canidelo anunciados aproximadamente entre 830 € e 1.000 € por mês, incluindo vários exemplos com garagem. Isto não significa que este apartamento valha automaticamente essa renda: estado, localização exata, área útil, contrato, equipamentos e procura concreta fazem diferença.
Cenário futuro: renda de 900 €
Para perceber o potencial de reversão, repetimos as contas com uma renda hipotética de 900 € por mês, mantendo os restantes pressupostos.
A yield bruta sobe para cerca de 5,64% e a yield líquida estimada para aproximadamente 4,23%.
Mesmo assim, no cenário de financiamento acima, o cash flow continua praticamente no zero: cerca de -13 € por mês. Ou seja, aumentar a renda ajuda muito, mas não transforma automaticamente o negócio numa máquina de cash flow.
O detalhe que manda nesta análise: 2031
O anúncio indica que o contrato atual termina apenas em abril de 2031. Portanto, comparar a renda de 497,77 € com anúncios atuais de 900 € ou 950 € não significa que o investidor possa simplesmente aumentar a renda amanhã.
O potencial de renda de mercado é sobretudo um cenário futuro. Até lá, o comprador está essencialmente a adquirir um ativo com rendimento contratado baixo e a apostar na valorização do imóvel, na evolução permitida da renda e no valor que o apartamento poderá gerar quando o contrato terminar.
A que preço começava a ficar mais interessante?
Esta é a pergunta que preferimos fazer no ContaImóvel. Em vez de decidir apenas se o anúncio é “bom” ou “mau”, procuramos perceber que preço faria os números mudar.
Com a renda atual, seria necessário um desconto muito significativo para alcançar uma yield bruta típica de 5%. Só pela fórmula simples, 5.973 € de renda anual a 5% correspondem a um valor de aproximadamente 119.500 €.
Isto não quer dizer que 119.500 € seja o “valor justo” do apartamento. O imóvel tem valor patrimonial, localização, garagem e potencial futuro. Significa apenas que, como investimento de rendimento ao preço pedido e com a renda atual, os números são fracos.
Conclusão ContaImóvel
Ao preço pedido de 191.500 €, não escolheríamos este imóvel pela rentabilidade corrente. A yield bruta de 3,12%, o contrato até 2031 e o cash flow negativo com financiamento tornam a compra dependente sobretudo de valorização futura e de uma eventual subida de renda mais tarde.
O caso é interessante precisamente porque mostra uma armadilha frequente: “já arrendado” e “rendimento imediato” não são sinónimos de boa rentabilidade.