Análise real: T2 no Barreiro por 279.000 € arrendado por 1.100 €/mês

O imóvel

O anúncio analisado apresenta um T2 na Calçada da Misericórdia, no Barreiro, por 279.000 €, com 61 m² de área bruta, ao nível do rés do chão, anunciado como renovado e já arrendado por 1.100 € por mês até 30 de abril de 2029.

Os dados foram revalidados em 31 de agosto de 2026. O valor de condomínio não estava indicado na informação pública consultada, pelo que não o inventamos nesta análise.

Consultar o registo permanente dos dados do anúncio →

Esta análise usa dados públicos e pressupostos explícitos. Não substitui visita, avaliação, análise documental, jurídica, fiscal ou financeira.

Primeira conta: 4,73% de yield bruta

A renda anual atual é 1.100 € × 12 = 13.200 €.

Yield bruta = 13.200 € / 279.000 € × 100 = 4,73%

É uma rentabilidade bruta razoável para começar a análise, mas ainda não inclui IMI, condomínio, seguros, manutenção, tributação, vacância futura nem financiamento.

O contrato até 2029 é parte do investimento

O imóvel não está vazio: a renda contratada de 1.100 € por mês vai, segundo o anúncio, até 30 de abril de 2029. Isso reduz a incerteza inicial sobre ocupação, mas também significa que a análise deve respeitar esta renda concreta.

Uma eventual renda de mercado superior no futuro não deve ser usada para maquilhar os números atuais. Até ao fim do contrato, o comprador está essencialmente a adquirir o fluxo de rendimento existente, sujeito às condições legais e contratuais aplicáveis.

E com 20% de entrada?

Num cenário ilustrativo com 20% de entrada, o financiamento seria de 223.200 €.

Usando apenas como exemplo uma taxa anual de 3,5% e prazo de 30 anos, a prestação financeira estimada é de cerca de 1.002 € por mês. Este valor é uma simulação matemática e não inclui seguros, comissões bancárias, spread específico ou outros custos do crédito.

Antes de qualquer outra despesa, sobra apenas cerca de 98 € por mês entre a renda de 1.100 € e essa prestação. Basta somar IMI, condomínio, seguro, manutenção e tributação para perceber que o cash flow tenderia a ficar negativo neste cenário.

Quanto teria de custar para dar 5% de yield bruta?

Se partirmos da renda atual e exigirmos 5% de yield bruta, a conta é direta:

13.200 € / 0,05 = 264.000 €

Ou seja, com a mesma renda, um preço de cerca de 264.000 € corresponderia a 5% de yield bruta. O preço pedido de 279.000 € está aproximadamente 15.000 € acima desse valor de referência.

Para 6% de yield bruta, o preço matemático correspondente seria 220.000 €.

Isto não é uma avaliação de mercado. É apenas a resposta à pergunta: “quanto posso pagar para obter determinada yield com esta renda?”

Então é um mau investimento?

Não necessariamente. Localização, estado do imóvel, procura local, qualidade do contrato, liquidez e potencial de valorização também contam.

Mas os números deixam uma conclusão importante: ao preço pedido, este não parece um investimento desenhado para gerar cash flow folgado com financiamento elevado.

Pode fazer mais sentido para um comprador com entrada substancial, custo de financiamento inferior, horizonte longo ou estratégia mais focada em valorização e rendimento estável do que em cash flow mensal.

O que este caso ensina

Este anúncio fica numa zona interessante: a rentabilidade não é desastrosa nem excecional. É precisamente aí que pequenas diferenças de preço, financiamento e despesas podem transformar um negócio aceitável num investimento pouco interessante.

Olhar apenas para “1.100 € de renda por mês” não chega. O preço de compra e a quantidade de capital alheio usado fazem praticamente todo o trabalho.